28.10.2010 direito & justiça
Algumas empresas estão vendendo imóveis na planta sem a incorporação imobiliária (série de procedimentos exigidos por lei), que tem o objetivo de assegurar os direitos do cliente, principalmente, em caso de falência do vendedor. A afirmação é do advogado André Liebmann, pós-graduado em Direito Imobiliário. O especialista alerta que adquirir um imóvel, especialmente na planta, exige uma série de cuidados. ?A compra não exige só um recibo. Precisa de outros procedimentos formais, como matrícula, pagamento de impostos e transferência, até a escritura ser lavrada?.
O advogado garante que o mercado dispõe de uma oferta de empreendimentos, mas ?cerca de 90% deles sem o devido registro legal, o que traz insegurança jurídica, de comercialidade e social?. Ele defende que transação comercial deve ser feita de forma segura para os dois lados. ?Imagine que uma empresa lance um edifício com 800 apartamentos, sem registro, e comece a venda ainda na planta. Digamos que metade seja adquirida e a construtora vá à falência. Sairão prejudicadas 400 famílias, que precisarão entrar na Justiça para serem ressarcidas?.
Além disso, existem casos em que o comprador não pode transferir o bem, em caso de necessidade, devido às irregularidades. ?A incorporação é prevista na lei nº 4.591/64, motivada pelo boom imobiliário ocorrido no Rio de Janeiro e em São Paulo. Algumas empresas faliam e os compradores ficavam com o prejuízo. A legislação obriga a construtora que vender na planta a registrar todas as características do imóvel. É na verdade a publicidade da promessa de construção. O procedimento permite a transferência da fração para o nome do cliente?.
ATUAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO
O especialista disse que, por cobrança do Ministério Público, as empresas começam a cumprir a determinação legal, temendo serem responsabilizadas civil e criminalmente. ?O mercado está sendo coibido pelo Ministério Público, mas isso deveria ser um procedimento natural?.
André Liebmann assegura que o descumpridor da ?lei está sujeito a ser responsabilizado por contravenção penal. Nesse caso, trata-se de crime contra a economia popular, que pode resultar em reclusão de 1 a 4 anos, além de multa, que varia de 5 a 50 vezes o valor do maior salário mínimo legal vigente no país?.
Ele assegura que o consumidor que sair prejudicado pode pleitear, em Juízo, reparação material moral. ?O cliente que adquiriu um imóvel na planta tem direito à preferência na compra da fração, ou seja, da unidade que ele negociou?.
CUSTOS DA INCORPORAÇÃO
No Ceará, segundo André Liebmann, o preço da incorporação é mínimo diante do custo total da obra. O valor é fixo e chega, no máximo, a R$ 3 mil. Diferente de São Paulo, por exemplo, onde a taxa pode passar de R$ 100 mil, pois é cobrada em percentual sobre o custo geral do empreendimento. Os valores constam na Tabela de Emolumentos dos cartórios, estabelecida pelos respectivos Tribunais de Justiça dos Estados.
FIQUE POR DENTRO
Incorporação imobiliária é definida pelo artigo 28, parágrafo único, da lei nº 4.591/64, como a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.