25.06.2009 Negócios Pág.: 12
O novo código civil, que completou sete anos em janeiro deste ano, trouxe mais desvantagens do que vantagens nas questões condominiais.
A multa por inadimplência reduzida de 20% para 2%, por exemplo, continua sendo um ponto polêmico para o proprietário. Mas, a lei não mexeu na multa de locação estabelecida em contrato.
No Ceará, esse percentual gira em torno de 10%, o que é considerado ´razoável´ pelo gerente geral de Imóveis do Grupo Apsa ? Gestão Patrimonial e Negócios Imobiliários, Rogério Quintanilha, de quem são as constatações.
Segundo ele, ´o problema inicial e mais recorrente reside na impontualidade, ou seja, os proprietários pagam a taxa condominial dentro do mês de vencimento, mas com atraso. Isso prejudica o fluxo de caixa do condomínio´. ´O baixo percentual da multa legal torna-se um estímulo à inadimplência, uma vez que o valor da cota condominial acaba deixando de ser prioridade, quando comparada com débitos originários dos juros do cheque especial ou do cartão de crédito, que praticam taxas que superam em cinco vezes a referida multa´, destaca Quintanilha.
Ele diz que ´a solução está na eficiência das administradoras de condomínios na cobrança, de forma a evitar ou reduzir a inadimplência´. ´O grande ponto é exatamente esse: sensibilizar os proprietários quando selecionam o que irão pagar no mês´, acrescenta o gerente geral da Apsa.
Para ele, ´a decisão de diminuir de forma drástica o percentual da taxa é absurda; é rateio de despesas. As próprias multas que o governo aplica são muito maiores´. ´A alteração da lei, nesse quesito, penaliza quem está em dias. É fazer ação social com o bolso dos outros e mostra pouco conhecimento da atividade´, salienta.
No caso da locação, a alteração da lei do inquilinato foi benéfica e trouxe fôlego para o mercado, segundo Rogério Quintanilha.
´Desde quando realizamos a implantação do sistema de ´Aluguel Garantido´ temos conseguido fazer um verdadeiro refreamento nas taxas de inadimplência de condomínios que são geridos pela administradora´.
Quem confirma essa tese é a advogada da administradora, Aline Oliveira. Segundo ela, a taxa de inadimplência no mercado baiano de locações gira em torno de 10% e 12% e nos condomínios administrados pela empresa a mesma taxa chega até menos de 7%.
´São pequenas práticas e incentivos que vão desde a utilização de produtos como também a própria conscientização dos moradores por parte dos condôminos e administradores locais de cada prédio´, revela Rogério Quintanilha.
Outros benefícios giram em torno de mudanças nas próprias práticas contratuais estabelecidas entre inquilinos e proprietários.
Uma das principais opções é o Seguro Fiança, modalidade prevista em lei na qual o inquilino não precisa lançar mão de fiador e o proprietário tem total segurança em relação ao pagamento do aluguel. É muito melhor que o garantia de Fiador pois quem garante não é um fiador pessoa física, mas uma companhia de seguros.
ESTACIONAMENTO
Lei permite aluguel de vaga a condôminos e a terceiros
A nova lei do inquilinato permite também o aluguel de vaga de estacionamento em condomínios a outros condôminos e até a pessoas estranhas ao prédio. A prioridade para a locação desses espaços obedece ao critério de condôminos-proprietários e, em segundo lugar, a condôminos-inquilinos. Caso não haja interesse de ambos, é possível alugá-las aos não-condôminos.
Outra possibilidade é a venda de garagem para condôminos ou não. No entanto, a Apsa esclarece que, tanto para o aluguel ou venda para outras pessoas, é preciso ter autorização expressa por convenção ou regimento interno do condomínio, que possui plenos poderes de proibir tal prática.
O código também estabelece multa de até dez vezes o valor do condomínio para os condôminos cujo comportamento for considerado anti-social ? falta constantemente do pagamento de encargos, barulho excessivo, atividades ilícitas, maus-tratos com os seus pares e uso de drogas. ´Esse item considero delicado. Como caracterizar que o condômino é anti-social? Por exemplo, em Nova York, os condôminos não aprovaram que a Madonna morassem no prédio devido ao desconforto que a sua presença traria devido ao excessivo assédio´. ´No Brasil, o código tem muito a amadurecer, a evoluir. Trouxe algumas inovações, mas no geral, a lei anterior era mais benéfica´, disse Rogério Quintanilha, gerente da Apsa.
Isildene Muniz – Repórter